Superädifikate sind Bauwerke auf fremdem Grund. Der Eigentümer des Grundstückes ist somit nicht Eigentümer des Bauwerkes. Das Gesetz erlaubt diese Trennung nur, wenn das Bauwerk nicht in der Absicht errichtet wird, dass es dauerhaft auf fremdem Grund bleiben soll.
Nicht selten wird ein Bauwerk in Form eines Superädifikates errichtet, wenn das Grundstück im Vermögen eines Unternehmers steht, der mit „seiner“ GmbH darauf ein Gebäude für den Betrieb errichten möchte. Mit dieser Konstruktion meint der Unternehmer, er könne das Grundstück „aus der Gesellschaft halten“ und somit etwa im Konkursfall einem Zugriff seiner Gläubiger verhindern, aber dennoch die Errichtung des Gebäudes über die Gesellschaft finanzieren und somit auch steuerlich „besser“ nutzen.
Um ein Superädifikat entstehen zu lassen, kommt es auf die noch vor Errichtungsbeginn erkennbare Absicht an, dass das Gebäude nicht dauerhaft bestehen bleiben soll. Bei manchen Bauwerken ergibt sich dies schon aus dem äußeren Erscheinungsbild. Ansonsten muss diese Absicht vor Baubeginn klar dokumentiert sein, zum Beispiel in Form eines befristeten Mietvertrages, der ausdrücklich auch die Errichtung eines Bauwerkes erlaubt, das mit dem Ende des Mietverhältnisses aber wieder entfernt werden muss.
Diese klare, nach außen erkennbare Absicht fehlt aber im Verhältnis zwischen dem Unternehmer und „seiner“ GmbH, deren einziger Gesellschafter und Geschäftsführer er ist, weil – so der Oberste Gerichtshof in 6 Ob 38/14b – Vermieter und Mieter doch ein und dieselbe Person ist. Es würde einzig im Ermessen des Unternehmers liegen, das Mietverhältnis zu „seiner“ GmbH zu verändern und auch „einvernehmlich“ zu beenden. Damit kann von einer dokumentierten Absicht, das Gebäude nicht dauerhaft auf fremdem Grund zu belassen, keine Rede sein.
Die Konsequenz aus dieser – durchaus nachvollziehbaren – Auslegung des Gesetzes ist aber enorm. Wenn ein Superädifikat nämlichnichtwirksam entstanden ist, weil das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht schon per se vermuten lässt, dass es nur kurz bestehen bleibt, und auch der Mietvertrag nicht ausreicht, dann steht das von der GmbH errichtete Gebäude auch nicht im Eigentum der GmbH sondern im Eigentum des Unternehmers. Wenn eine Bank das Gebäude als Sicherheit für einen Kredit der Gesellschaft vereinbart, ist diese Sicherheit zumeist unwirksam. Der Unternehmer wiederum hat sich im Endeffekt aus Mitteln der GmbH ein Gebäude in seinem Eigentum finanziert. Damit ist in den meisten Fällen eine unzulässige Einlagenrückgewähr erfolgt, weshalb der Unternehmer „seiner“ Gesellschaft die Kosten für die Errichtung des Gebäudes zurückerstatten muss.
