Nicht selten kommt es zur Übertragung eines Grundstückes, wobei der Verkäufer das Grundstück (bzw. ein darauf errichtetes Haus) weiterhin nutzen oder vermieten möchte. Dieses Recht des Verkäufers wird als Fruchtgenuss bezeichnet. Der Kaufpreis eines solchen Grundstückes ist meist gering, da es vom Käufer – solange das Fruchtgenussrecht besteht – nicht wirklich "genutzt" werden kann.
Seit der Einführung der Immobilienertragsteuer führt diese Gestaltung zu verschiedenen Problemfällen, die noch vor dem Verkauf berücksichtigt werden müssen.
Beim Verkauf eines Grundstückes um 1.000, das vor wenigen Jahren um 800 erworben wurde, fällt auf den "Gewinn" von 200 eine Immobilienertragsteuer von 25%, also 50 an.
Wird beim Verkauf aber ein Fruchtgenussrecht vereinbart, dessen Wert 200 beträgt, muss für Erwerber nur (restlich) 800 bezahlen. Der Fruchtgenuss wird nicht berücksichtigt. Damit bleibt kein "Gewinn" (Anschaffung um 800, Veräußerung um 800), also auch keine Immobilienertragsteuer.
Der Fruchtgenuss ist ein Recht und kein Grundstück. Wenn der Verkäufer dieses Recht zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich nach Ablauf einer Frist von einem Jahr, in Sonderfällen von zehn Jahren, auch an den Käufer des Grundstückes um 200 überträgt, fällt keine weitere Steuer (insbesondere keine Immobilienertragsteuer) an.
Zusammenfassend hat der Verkäufer damit 1.000 erhalten, nämlich 800 aus dem Grundstück und 200 aus dem Fruchtgenuss, doch ist durch diese Abwicklung keine Immobilienertragsteuer angefallen.
Für den Käufer ergibt sich in Zukunft jedoch ein Problem. Zwar hat er in Summe 1.000 an den Verkäufer bezahlt, doch nur 800 für das Grundstück. Bei einem seinerseitigen Verkauf nach wenigen Jahren um 1.200 muss die Immobilienertragsteuer aus einem "Gewinn" von 400 bezahlt werden, obwohl die Wertsteigerung nur 200 beträgt. Damit trägt der einstige Käufer die zweifache Steuerbelastung.
Schon dieses einfache Beispiel zeigt, dass die Möglichkeiten zur Gestaltung einer Übertragung von Grundstücken seit der Einführung der Immobilienertragsteuer mit weiterem Spar- und Risikopotential belastet sind, weshalb eine fundierte Beratung durch eine Rechtsanwalt umso wichtiger wird.
